Q&A

Projekt indywidualny przeważa nad projektem gotowym prawie pod każdy względem. Gdy kupujemy projekt wykonywany na zamówienie, możemy być pewni, że budynek zostanie zaprojektowany zgodnie z naszymi indywidualnymi preferencjami – mamy pełną kontrolę nad funkcjonalnością oraz nad wyglądem budynku. Tego typu projekt jest owocem ścisłej współpracy architekta z inwestorem, w trakcie której wizja idealnego budynku klienta zostaje zrealizowana i przełożona na papier przez wykwalifikowanego specjalistę z indywidualnym podejściem. Dom zaprojektowany w ten sposób będzie idealnie dostosowany do warunków panujących na działce, a także do prywatnych potrzeb inwestora.

Inną kwestią mającą wpływ na, to jakiego typu projekt wybierzemy, są kwestie estetyczne. W przypadku projektu indywidualnego klient ma pełną kontrolę nad materiałami, z jakich wykonany zostanie budynek, sposobem jego wykonania, rozmieszczeniem pomieszczeń i detali – panuje tu pełna dowolność personalizacji, co sprawia, że dom będzie unikatowy i niepowtarzalny. W przypadku projektu gotowego budynki są uniwersalne i istnieje prawdopodobieństwo, że nie będzie spełniał indywidualnych oczekiwań pod względem wizualnym jak i użytkowym. Dodatkowo domy wykonane pod indywidualne preferencje mogą kosztować mniej, będąc przy tym tańsze w utrzymaniu. Spowodowane jest to tym, że architekt, przystosowuje budynek pod określoną ilość osób i do określonego otoczenia. Dzięki temu rozwiązania te są bardziej ekonomiczne i praktyczne.

W projekcie indywidualnym przygotowanie dokumentacji projektowej trwa odrobiną dłużej. Jest to spowodowane wykonaniem projektu od zera, razem z wszelkimi instalacjami i konstrukcją. Jednakże kilka tygodni czekania więcej, daje nam możliwość na dokładne przemyślenie i dopracowanie detali naszego wymarzonego domu.

Projekt indywidualny to najlepsze rozwiązanie, w którym klient ma pełną swobodę i dowolność wyboru we wszelkich kwestiach związanych z jego projektem – zarówno wyglądem, funkcjonalnością, jak i konstrukcją.

Architekt:

W świetle art. 29.3. 1) a) Prawo budowlane 2020

Art. 29. [Budowy i roboty budowlane niewymagające pozwolenia na budowę]

3. Nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, o którym

mowa w art. 30, wykonywanie robót budowlanych polegających na:

1) przebudowie:

a) przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych

jednorodzinnych, o ile nie prowadzi ona do zwiększenia obszaru oddziaływania

obiektu poza działkę, na której budynek jest usytuowany,

Balkon jest elementem konstrukcyjnym i jego rozbiórka nie prowadzi do zwiększenia obszaru oddziaływania i jest to budynek mieszkalny jednorodzinny to tego rodzaju roboty budowlane wystarczy zgłosić właściwemu organowi administracji architektonicznej.

W świetle art. 29.1. 16 Prawo budowlane 2020

Art. 29. [Budowy i roboty budowlane niewymagające pozwolenia na budowę]

1. Nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, o którym mowa w art. 30, budowa:

16) wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni działki;

Jeżeli działka będzie miała powierzchnię większą niż 1500 (po 35m2 budynku rekreacji indywidualnej na każde 500m2 działki), budynki będą miały odpowiednią odporność ogniową ścian szczytowych i będą oddzielone szczelinami dylatacyjnymi to można przyjąć że są to niezależne budynki, i w takim przypadku zgłoszenie byłoby procedurą wystarczającą, należy pamiętać że teren inwestycji w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego musi być przeznaczony pod rekreacje indywidualną lub należy uzyskać warunki zabudowy.

W świetle art. 29.ust. 7 Prawo budowlane 2020

Art. 29. [Budowy i roboty budowlane niewymagające pozwolenia na budowę]

7. Roboty budowlane, o których mowa w ust. 1-4, wykonywane:

1) przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków - wymagają decyzji o pozwoleniu na budowę,

2) na obszarze wpisanym do rejestru zabytków - wymagają dokonania zgłoszenia - przy czym do wniosku o decyzję o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia należy dołączyć pozwolenie właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków wydane na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.

8. Przepisów ust. 6 i 7 nie stosuje się do przedsięwzięć polegających na budowie i przebudowie przenośnych wolno stojących masztów antenowych w przypadku, gdy inwestorem jest przedsiębiorca telekomunikacyjny lub podmiot, o którym mowa w art. 4 ustawy z dnia 16 lipca 2004 r. - Prawo telekomunikacyjne (Dz. U. z 2019 r. poz. 2460 oraz z 2020 r. poz. 374 i 695).

Na budowę przyłącza wodociągowego, energetycznego lub kanalizacyjnego jeżeli tylko obszar jest chroniony to wystarczy zgłoszenie jednak do zgłoszenia należy dołączyć pozwolenie konserwatorskie.

Do organu administracji architektoniczno-budowlanej  do września 2020 będziemy składali dwie pierwsze części projektu budowlanego czyli Projekt zagospodarowania działki lub terenu i Projekt architektoniczno-budowlany, trzecia część czyli projekt techniczny będzie oddawany na koniec budowy w Nadzorze Budowlanym, jednak jeszcze przez rok od wejścia w życie nowej ustawy inwestor będzie mógł wystąpić z wnioskiem o pozwolenie na budowę załączając projekt budowlany w dotychczasowej formie.

Wykonanie wewnętrznej instalacji gazu od września 2020 będzie wymagało przynajmniej zgłoszenia z projektem budowlanym wykonanym przez uprawnionego projektanta.

Limitu czasowego nie ma. Z uproszczonej formy legalizacji będzie można korzystać dopóki nie zostanie zlikwidowana przez ustawodawcę, dlatego najlepiej wykorzystać na samym początku tą możliwość i nie czekać na wyłapanie przez Nadzór Budowlany za kilka lat. Jest teraz okazja na zalegalizowanie obiektów starszych niż 20 lat bez opłaty legalizacyjnej

Terminu wprost nie ma. Natomiast barierą jest rozpoczęcie użytkowania, jeżeli faktycznie chcę rozpocząć użytkowanie to muszę dopełnić formalności czyli zgłosić zakończenie budowy w Nadzorze Budowlanym. Organ ma 14 dni na ewentualny sprzeciw w drodze decyzji. Jeżeli inwestor zacznie wcześniej użytkować to naraża się na sankcje z art. 57 ust. 7 czyli dla budynku mieszkalnego kara 10 000zł

Konserwator Zabytków na termin określony w Kodeksie Postępowania Administracyjnego, decyzja powinna być wydana niezwłocznie, czyli w przeciągu miesiąca a w sprawach szczególnie skomplikowanych w ciągu dwóch miesięcy.

Tak, jakiekolwiek roboty budowlane w budynku będącym w rejestrze zabytków nawet remont wymaga pozwolenia konserwatora zabytków i uzyskania pozwolenia na budowę. W tym przypadku budowa węzła cieplnego jest przebudową i wymaga wykonania projektu budowlanego i uzyskania pozwolenia na budowę.

W świetle art. 29.ust. 4.3.d Prawo budowlane 2020

4. Nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia, o którym mowa w art. 30, wykonywanie robót budowlanych polegających na:

3) instalowaniu:

d) wewnątrz i na zewnątrz użytkowanego budynku instalacji, z wyłączeniem instalacji gazowych;

Czyli na wykonanie instalacji wewnętrznych i zewnętrznych instalacji z wyłączeniem instalacji gazowej (zgłoszenie z projektem) w istniejącym budynku nie trzeba uzyskać pozwolenia na budowę ani zgłaszać w urzędzie.

Projekt zewnętrznej instalacji gazowej wymaga przynajmniej zgłoszenia z projektem, lub uzyskania pozwolenia na budowę. Projekt budowlany instalacji gazowej musi zawierać Projekt zagospodarowania terenu a ten, należy wykonać na aktualnej mapie do celów projektowych.

Projekt zewnętrznej instalacji gazowej w przypadku braku planu miejscowego, nie wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika iż na budowę sieci należy uzyskać decyzję o lokalizacji inwestycji celu publicznego natomiast z ww. ustawy nie wynika potrzeba uzyskania decyzji o warunkach zabudowy na wykonanie instalacji zewnętrznej gazu.

Interpretacja przepisów jest taka, iż samowolnie wybudowany budynek powinien spełniać przepisy techniczne obowiązujące w momencie zakończenia budowy tego budynku. Czyli jeżeli w tym okresie ten budynek mógłby powstać w tym miejscu zgodnie z prawem to w przypadku obecnej uproszczonej legalizacji organ nadzoru budowlanego powinien zalegalizować taką samowolę budowlaną.

Wprost jest trudno udowodnić datę zakończenia budowy ponieważ inwestor nie posiada dziennika budowy. Można to próbować udowodnić pośrednio przedstawić jakąś mapę geodezyjną z tego okresu z naniesionym budynkiem, dopuszczalne są również zeznania sąsiadów, daty zameldowania lub dowody opłaty podatków od nieruchomości i opłaty za dostawy mediów do nieruchomości.

Jeżeli będą to dwie altany wolnostojące o powierzchni do 50m2, to mogą powstać bez pozwolenia ani zgłoszenia. Jednak należy pamiętać że dotyczy to terenów mieszkalnych, czyli na działce musi znajdować się już budynek mieszkalny albo działka w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego jest przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe, decyzja o warunkach zabudowy nie rozstrzyga o przeznaczeniu nieruchomości.

Budowa ogrodzenia do wysokości do 2,20m nawet jeżeli jest to od terenu publicznie dostępnego, nie wymaga pozwolenia na budowę ani zgłoszenia. Należy jednak sprawdzić czy w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego lub innej uchwale związanej z prawem miejscowym nie ma ograniczeń w zakresie ogrodzeń, tablic reklamowych i małej architektury.

Pompa ciepła jest urządzeniem budowlanym, zmiana w zakresie urządzeń budowlanych jest traktowana jako zmiana nieistotna i w zawiadomieniu o zakończeniu budowy kierownik budowy powinien napisać o dokonanej nieistotnej zmianie.

Zmiana sposobu ogrzewania budynku z niskoemisyjnego na wysokoemisyjne takie jak węgiel w prawie budowlanym jest traktowane jako istotne odstępstwo i należy uzyskać pozwolenie zamienne, natomiast zmiana ze źródła wysokoemisyjnego na niskoemisyjne jest traktowana jako zmiana nieistotna.

Barierki zamontowane w budynkach jednorodzinnych i wnętrzach mieszkań wielopoziomowych, powinny mieć wysokość 90 cm, ustawodawca w tym wypadku nie określa maksymalnego prześwitu oraz otworów pomiędzy elementami.

Budynki wielorodzinne i zamieszkania zbiorowego oraz szkoły, przedszkola, szpitale i ośrodki zdrowia muszą mieć barierki o wysokości minimum 110 cm i maksymalny prześwit nie większy niż 12 cm.

Inne budynki, niż te opisane w ustawie, powinny mieć barierkę o wysokości również 110 cm, jednak maksymalny prześwit i otwory pomiędzy elementami mogą mieć do 20cm.

Wyjątkiem są balustrady obok podjazdów ułatwiających przemieszczanie się osobom niepełnosprawnym. Powinny być one umieszczone na wysokości 75 cm i 90 cm podłoża i odsunięte od ściany na przynajmniej 5 cm.

Zmiana wentylacji grawitacyjnej na mechaniczną będzie zmianą nieistotną.

Nie. Zgodnie z rozporządzeniem o zakresie i formie projektu budowlanego Projektowana Charakterystyka Energetyczna Budynku jest częścią Projektu Technicznego.

Nie. Zgodnie z 20 ust. 2 i 3 Prawa Budowlanego w przypadku projektu budynku mieszkalnego jednorodzinnego nie ma obowiązku sprawdzenia projektu przez architekta sprawdzającego.

Nie. Bezodpływowy zbiornik na ścieki jak również przydomową oczyszczalnia ścieków, można realizować na zgłoszenie. Jednocześnie nie są to obiekty budowlane tylko urządzenia. Zgodnie z art. 36a można taką zmianę traktować jako nieistotną, ale formalnie dla „bezpieczeństwa” dobrze by było zgłosić budowę przydomowej oczyszczalni ścieków do 10m3, i nie zmieniać nic w projekcie pierwotnym bo mam prawo rezygnacji z budowy urządzenia.

Z reguły przyjmuje się że schody mogą wychodzić przed nieprzekraczalną linię zabudowy, jednak nie jest to ściśle określone w Prawie Budowlanym .